恒大物业降至三折抛售作价40亿元易主

太盟投资40亿港元接盘恒大物业控股股权 清盘人历时一年敲定买家

停牌后复市首日股价跌超13%，恒大物业（06666.HK）的控股权归属终于有了定论。10月30日一早，公司发布公告确认，太盟投资集团将以约40.26亿港元现金拿下51.016%股权，成为新控股股东。这场从2025年9月启动的资产处置，在经历多轮接触与谈判波折后，画上了阶段性句号。

折价要约背后的定价逻辑

此次交易涉及两部分股份：中国恒大直接持有的约1.47亿股（占比1.361%）和CEG Holdings持有的约53.68亿股（占比49.655%），两者收购单价分别为每股0.8359港元和0.7271港元。太盟还将承担CEG Holdings约5亿元人民币的税费负债，最终双方每股收益持平。

交易完成后，高盛将代表买方向其他股东发出强制性现金要约，要约价同样为0.8359港元，相比恒大物业最后交易日收市价1.185港元折让约29.5%。按此价格计算，恒大物业整体估值约90.37亿港元，对应2025年归母净利润9.87亿元的市盈率约8倍出头。

中指研究院物业研究部研究副总监彭雨指出，这个估值内含了"清盘人变现价"的折扣成分——关联方应收账款20.89亿元已全额计提，134亿元存款质押案至今仅追回950万元。不过对太盟而言，以控股权溢价买断清盘不确定性，赌的是"去恒大化"之后治理修复与现金流折现的空间。

从合生创展到太盟 一场拉锯五年的出售

恒大物业并非首次寻求买家。早在2021年10月，中国恒大就与合生创展旗下公司签约，拟以约200.4亿港元转让50.1%股权，折合每股约3.70港元。但不到一个月，双方因收购款支付路径等问题产生分歧，交易流产。

此后中国恒大债务重组失败，2024年1月被香港高等法院颁令清盘，恒大物业的出售转由清盘人主导推进。2025年9月中旬，清盘人正式对外接洽，随后邀请选定投标人查阅资料、接收要约并开展尽职调查。今年4月中旬曾与一名选定投标人签下30个工作日的排他性谈判协议，但6月下旬宣告终止，未达成任何正式买卖协议。

据清盘人此前披露的进展，自2025年8月启动出售以来，累计接触超过160名潜在投资者，与其中30多家签署了保密协议。期间市场一度传出中海、华润置地、广东旅控等多个名字，但均未获证实。直到9月底再次签订排他协议，元鼎证券10月28日正式签署购股协议，太盟的名字才浮出水面。

太盟的不动产拼图再落一子

接盘方太盟投资集团是一家专注亚太区的另类投资机构，截至今年6月底管理资产规模超过600亿美元。近年来其在不动产领域动作频频：2024年牵头取得珠海万达商管控制权，2025年参与收购48座万达广场相关项目，2026年7月又以顾问角色促成方圆生活服务股权交易。

业内分析认为，此次收购恒大物业是太盟从商业运营平台延伸至住宅物业服务的关键落子。太盟拟维持恒大物业上市地位，这意味着买方认可其作为独立资本平台在融资渠道、流动性和品牌信用方面的价值。未来"商管+住宅物管"双轮模式下，商业与住宅业态的设施管理经验有望形成互补。

脱离母公司后的经营修复与遗留难题

股权辗转之际，恒大物业自身的经营面已出现明显变化。2026年中期业绩显示，公司上半年营收约69.43亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长约9.5%；毛利率约19.2%，同比提升1.2个百分点。截至6月末可用资金约42.44亿元，基本无有息负债。

更关键的信号来自收入结构——第三方收入占比已接近100%，关联方收入仅约265万元，同比大降87%。在管面积约6.03亿平方米，稳居行业前三，上半年新签第三方管理面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元。彭雨认为，正是这种脱离母公司信用后形成的独立造血能力，使恒大物业区别于恒大系其他资产，成为私募机构愿意接盘的核心卖点。

但隐患并未消除。金融资产减值损失1.44亿元同比翻倍，财务成本0.8亿元接近翻倍，应收贸易账款升至29.23亿元，基础物管毛利率偏低、社区增值服务收入占比不足8%等结构性问题仍待改善。而134亿元存款质押案的追偿进展缓慢，剩余款项回收存在重大不确定性，这些都是太盟入主后需要直面的课题。

10月30日复牌后，恒大物业股价报1.030港元，跌13.08%，总市值约111.35亿港元。市场用脚投票的同时，这笔交易本身已被业内视为2026年物管板块规模最大的控股权交易，为困境资产处置提供了一个私募基金接盘、独立运营的参考样本。